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华泰证券：二季度房地产市场将迎来分化行情 看好有充裕货值和较强补货能力的优质房企

2023-05-18 10:04:54来源：智通财经  

华泰证券发布研究报告称，4月房地产基本面延续弱复苏态势：开发投资同比降幅有所扩大，土地市场供求收缩、热度分化，开工端依然低迷，竣工端延续亮眼表现;销售金额同比升幅有所扩大，销售均价受结构性因素影响上涨，展望5月下旬及6月，复苏分化将继续演绎;到位资金在销售复苏推动下同比升幅小幅扩大。二季度房地产市场将迎来分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。


(资料图片)

▍华泰证券主要观点如下：

统计精细化，修复向好趋势不变

本月统计局发布房地产统计数据，此次统计数据进行了一次大的基数调整，所以在使用过往数据进行同比计算时出现计算结果与公布同比数据相出入的情况。调整条目包括房地产开发投资、新开工面积、竣工面积、销售面积等，其中调整前后差异比较大的条目主要为房地产开发投资和销售面积。

由于多数数据基数都是有所调降，导致公布的同比数据要高于计算数据，经调整后的23年的房地产数据表现更好一些，但整体向好的趋势没有明显变化。

开工端依旧低迷，竣工端复苏强劲

4月全国房地产开发投资同比下滑7.3%，降幅较3月扩大1.4pct。土地市场供求收缩、热度分化，开工端依然低迷，竣工端表现亮眼。

1、4月300城住宅类土地供求规模继续同比收缩，但成交地块溢价率延续修复，说明土地市场热度分化明显，流拍率持续降低，或意味着政府推出的地块更为优质。

2、弱复苏下房企拿地及开工意愿谨慎，新开工同比降幅略微收窄1.8pct，施工面积同比降幅亦小幅扩大。

3、保交付和工程延期等因素推动竣工面积同比大增，增幅较3月扩大10.0pct。

销售金额同比增幅扩大，二季度复苏将演绎分化

4月全国商品房销售面积同比上升5.5%，较3月扩大5.3pct;销售金额同比上升28.0%，升幅较3月扩大19.2pct。销售金额增速显著大于面积，主要因为销售均价同比+9.2%，但更多是结构因素，即一二线城市和这些城市核心区域销售占比提升。

剔除结构性因素，全国房价仍处于温和复苏通道，百城新房价格同比下滑0.07%、环比上涨0.02%。4月贝壳领先指标的环比走弱预示着5月房地产市场或将进入分化格局，供给弹性较强的城市将持续保持较好的景气度，而供给弹性较弱的三四线城市可能面临调整。

到位资金跟随销售金额同比增幅扩大

4月全国房地产开发企业到位资金同比上升3.4%，较3月改善0.4pct，与销售金额复苏的态势同步。具体来看：1、4月定金及预收款、个人按揭贷款同比上升29.3%、23.4%，较3月改善15.8、3.5pct，与销售复苏的情况可以相互印证;

2、国内贷款同比下降11.7%，自筹资金同比下滑27.9%，分别较3月下降17.7、10.5pct，随着新开工与施工面积的下降，房企开发贷融资规模有所下降。

风险提示：

疫情不确定性;行业政策不确定性;基本面下行;部分房企经营风险。

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