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羊城探盘记|广州黄埔科学城板块:一手住宅均价突破4万元/平方米

2023-06-09 08:58:25来源:金羊网  

羊城探盘记|广州黄埔科学城板块:一手住宅均价突破4万元/平方米

文、图/羊城晚报全媒体记者 徐炜伦 范晗越


【资料图】

1998年奠基至今,经过二十多年的发展,黄埔科学城目前以55万人的常住人口占了黄埔全区的四成,一百多家世界500强企业云集,成为了广州名副其实的科技、人才之城,人口、产业、配套一应俱全。

而这仅仅是科学城的开始,未来颇具想象的发展空间令不少购房者为之向往,根据中指数据研究院发布的数据,2022年广州市十大热门成交板块当中,黄埔科学城板块以成交5115套位列全市第二名,成交均价为40899元/平方米。另据克而瑞发布的数据,今年1月至5月中旬,科学城板块均价41147万元/平方米,稳坐“四万字头”。

本期羊城探盘记,羊城晚报全媒体记者走访黄埔科学城板块,看看各楼盘有哪些值得关注的地方。

旧改项目不少,体量庞大

科学城位于广州东部,黄埔区中南部,是一个现代化科学园区,北邻白云区,西靠广州CBD珠江新城,地处广州知识密集区,受到广州“东进”发展红利影响,科学城发展的二十多年间不断扩容,以高新科技为主导,吸引了大批企业入驻。

在城市发展驱动下,科学城一大批城中村得以进行旧村改造。根据早前公布于2022年年底计划实现的征迁计划当中,黄埔区66个重点旧村改造项目里,科学城片区占了28个。如今科学城板块一手住宅市场上,不少楼盘都是旧村改造项目的成果。例如,保利翔龙天汇属于黄陂(长安片)旧改项目、大壮名城属于暹岗村旧改项目的一部分、保利罗兰国际四期属于大塱村旧改项目、合生中央城属于火村旧改项目。

不少旧改项目体量庞大,例如火村旧改项目合生中央城未来建成总体量约270万平方米、规划近2.5万户的大型社区;保利罗兰国际总规划有四期,前三期已完成交付。

一手楼盘众多,各盘地铁配套差异明显

科学城板块目前在售的一手楼盘众多,但各个楼盘或多或少都存在一定的公共交通短板。

从几个热门楼盘来看,位于云埔街道的合生中央城距离最近的6号线香雪地铁站有3公里,小区内设有专线楼巴接驳;保利罗兰国际位于黄埔区府片区,步行到6号线香雪站和萝岗站到两个地铁站约2公里,该盘目前在售的四期是距离地铁站最远的一期;大壮名城距离6号线和21号线苏元站步行约1.5公里;位置更靠东边的保利锦上,最近的地铁站也要6公里左右。

科学城板块内真正意义上能称作地铁盘的不多,区府片区的星樾山畔是广州地铁车辆段地块,该盘为地铁7号线二期水西北站(始末站)的上盖项目,预计今年实现通车;时代天韵距离香雪地铁站约3公里,但项目约100米是有轨电车2号线的云峰路站(在建),可以直驳地铁站;保利翔龙天汇紧邻地铁6号线黄陂地铁站,步行不远。

教育配套较完善,须关注入读标准

作为高新科技人才的聚集地,科学城板块的教育配套自然也要跟上,目前各大热门楼盘的教育资源都比较完善,但是否能入读还需要以教育局发布的招生细则为准。

合生中央城引入了湖南师范大学附属黄埔实验学校,据近期该校透露,去年开学只有30班1000多名学生,预计秋季学期开学学生规模将达到2200多人,其中小一增加到12个班,初一增加到8个班。

时代天韵配建一所东荟花园小学东校区以及18班幼儿园,据了解,东荟花园小学教学质量名列黄埔区前茅,被家长称为“黄埔的东风东小学”。

保利罗兰国际教育配套有人才工作集团第二幼儿园、开发区二小北校区,小学已开学数年,2公里范围内还有玉岩中学、科学城中学、市二中、苏元实验学校、香雪小学等。

大壮名城周边有华南师范大学附属黄埔实验学校,共设36个班幼儿园、72个班九年一贯制学校,分南北两大校区。

保利锦上附近有广大附中高新区学校,但由于楼盘和学校不在同一个街道内,入读标准需看教育局发布的招生细则。

房价坚挺,部分一二手房倒挂

目前,科学城板块整体均价已超过4万元/平方米。

以单个楼盘来看,体量庞大的合生中央城,共分五期开发,据现场销售人员介绍,目前该项目A区和J区预计今年收楼,现主推第四期F区,产品包括85至169平方米的平层产品,以及130至180平方米的复式产品,均价3.75万元/平方米,均为毛坯交付。据了解,该项目以“修旧如旧”理念打造的花厅坊古村落商业街计划将于今年年底开业,该项目还有部分回迁房,一期H地块安置房已于近期完工,预计本月交付。

时代天韵背靠约3000亩自然山体,周边拥有香雪公园等5大生态公园,项目内部还建设有5万平方米艺术园林,紧邻该盘的8万平方米商业体正在规划中。目前,时代天韵在售88平方米和110平方米的三至四房,毛坯价格约3.5万至4万元/平方米,精装价格约3.6万至4.1万元/平方米,价差约2千元/平方米。据现场销售人员介绍,该项目后期还将规划部分楼栋用于改善产品设计。

星樾山畔目前在售最后一栋住宅,共300多套。该项目呈一字排开,自带近7000平方米的社区商业,住宅产品面积分别是80平方米、90平方米、95平方米、110平方米的三至四房,均价3.8万至4.2万元/平方米。据销售人员介绍,该盘价格近期有微涨,总价300多万元到450万元,去年总价最低不到300万元。由于项目一侧100多米有高速公路,部分产品可能受噪音影响。

保利罗兰国际目前在售最后一期(四期),产品为108平方米和135平方米的三至四房,均价4.2万至4.6万元/平方米,楼栋大部分南北对流、采光不错,但部分产品距离广州绕城高速较近,可能会受噪声影响。

保利锦上在售88至105平方米三房,均价约3.3万元/平方米;大壮名城在售73至140平方米三至四房,均价约5.5万元/平方米。

另外,据多名中介人士透露,科学城板块部分房源存在一二手倒挂(即区域内二手房价比一手房价高)的现象,一是因为该板块二手房源楼龄不长,产品不错;二是可现楼入住。据了解,该板块热门的二手房源包括:科城山庄(5.2万至6万元/平方米)、万科东荟城(3.2万至3.9万元/平方米)、新福港鼎峰(4.9万至5.8万元/平方米)、中海誉城(2.9万至4万元/平方米)、万科金色梦想(3.1万至3.7万元/平方米)等。

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