中信证券：物业服务企业盈利能力触底回升推荐头部蓝筹公司和中小型高股息企业

2023-08-30 09:58:37来源：智通财经

中信证券发布研究报告称，2023年中期，样本企业加权毛利率16.5%，相比去年同期增加0.28ppts，仍然保持高度稳定。半年报再次证明，物业服务企业并没有随时间推移而盈利能力下降。企业固然需要为了巩固盈利能力而付出努力，但行业整体而言足以维持合理可靠的盈利水平。房龄变老和存量盘拓展比例增加并不值得担心，科技赋能和管理流程优化更是值得期待。该行推荐头部蓝筹物业公司和中小型高股息物业服务企业。

中信证券主要观点如下：

(资料图)

2023年中期，头部物业管理公司的盈利能力十分平稳。

2023年中期，样本企业加权毛利率16.5%，相比去年同期增加0.28ppts，仍然保持高度稳定。企业管理规模效应开始发挥效果，即便今年上半年外拓竞争更加激烈，样本企业销管费率依然同比下降0.68个百分点至6.76%。在毛利率提升和销管费率下行的多重影响之下，样本企业净利率提升0.4个百分点到7.3%。2023年上半年，样本企业净利润增速24.6%，增速比去年同期提升13.7个百分点，大于收入端17.8%的增速。2023年上半年，样本企业基础物业服务毛利率13.1%，相较去年同期上升0.62个百分点。(注：该行选取当前市值大于100亿港元且已经公布2023年半年报的企业作为样本企业)

多因素促成物管公司盈利能力高度稳定。

物业服务企业的定价和缴费率很少受到宏观经济短期波动影响，而人力成本也相对维持稳定。企业可以通过管理流程优化和科技赋能，来提高单位人工的服务面积。企业还能够发展增值服务。这些努力，都足以抵消企业老盘增加、运维成本增加所带来的问题。历史证明，行业盈利能力并无系统性下降压力。该行预计，基础物管毛利率可以稳定在合理水平。

社区增值服务从机会主义向产品深耕转型。

2023年上半年，头部企业社区增值服务盈利能力和毛利占比都有所提升，企业社区增值服务产品结构进一步优化，从机会主义向产品力发展，部分企业开始收缩盈利能力较差的业务，同时集中精力开展更有优势和前景的服务项目。上半年头部企业业主增值服务的毛利增速25.3%，显著高于收入增速15.8%，毛利率相较去年同期提升2.3个百分点至30.5%，占总毛利比重提升1个百分点至20%。

非业主增值服务进一步收缩，开发周期对行业的直接影响越来越弱。

受到开发行业景气度下行影响，头部企业非业主增值服务毛利率进一步下滑。2023年上半年，样本企业非业主增值服务毛利率18.8%，比去年同期下降2.5个百分点，已经连续两年下降，且下降幅度快于去年中期。大多数企业非业主增值服务毛利占比进一步下降，整体毛利占比已经下降到14%。该行认为，企业非业主增值服务毛利占比可能在未来进一步下降，毛利率也可能进一步下降。和物业服务主业联系比较远的案场服务和咨询服务，业务萎缩虽然影响一时，但其实增加了行业的抗周期属性。

风险因素：地产行业超预期下行影响企业盈利水平的风险。宏观经济景气度下行影响公建业务盈利水平的风险。行业竞争激烈影响新拓项目盈利水平的风险。

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